Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, pense que les prix pourraient subir un recul total de 20 % d’ici la fin de 2023 par rapport au sommet atteint en avril 2022. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Nous sommes mitraillés de statistiques immobilières. Ces données n’ont toutefois pas toutes la même importance. On sait qu’il y a eu une surchauffe et probablement une bulle immobilière. Mais avons-nous une juste évaluation du pouls du marché?
Pour y répondre, je vais insister sur trois revirements du marché : les prix des unifamiliales dans le Grand Montréal ont chuté, l’offre au Québec a commencé à augmenter et le nombre de surenchères au Québec s’est affaissé.
Un nombre élevé de surenchères est un indice que le marché est en surchauffe. J’ai demandé à l’APCIQ de me calculer le ratio du nombre de ventes avec surenchères sur le nombre total de ventes au Québec. En avril 2022, ce ratio de surenchère a atteint un sommet historique de 59%.
En tant que courtier immobilier, je n’ai pas trouvé agréable cette période de surchauffe. Les acheteurs étaient trop sous pression. Ils se devaient souvent d’offrir un prix plus élevé que le prix demandé et étaient tentés d’acheter sans faire inspecter. Dans certains cas, ils n’avaient eu que 15 minutes pour visiter. Nous nous dirigeons désormais vers des conditions de marché plus normales.
«Nous avons été surpris par la reprise soutenue de l’activité en début 2022 et la forte résurgence de la surenchère, un phénomène symptomatique l’anticipation par les acheteurs du processus de la hausse du taux d’intérêt directeur qui était prévue pour le début du printemps 2022», mentionne Charles Brant, directeur du Service de l’analyse de marché de l’APCIQ.
C’est au printemps qu’il y a le plus de surenchères (avec le confinement, 2020 a été une exception): 9% en avril 2018, 12% en avril 2019, 32% en octobre 2020, 50% en avril 2021 et 59% en avril 2022.
Le ratio de surenchère a chuté à 31% en septembre 2022. Ce ratio devrait continuer à diminuer au cours des prochains mois.
Hausse de l’offre
L’offre au Québec, évaluée par le nombre d’inscriptions en vigueur sous Centris, a atteint un sommet historique en 2015 (environ 80 000). L’offre a graduellement décliné par la suite. Le graphique montre qu’un creux de 19 200 inscriptions a été atteint en décembre 2021. En septembre 2022, il y avait 31 736 inscriptions en vigueur, soit une augmentation de 65% en 9 mois.
«L’amplitude inattendue de la hausse des taux d’intérêt, depuis le début du printemps, dans un contexte de baisse rapide du pouvoir d’achat des ménages, accru par les fortes pressions inflationnistes et une chute de leur capacité à se qualifier pour souscrire un prêt hypothécaire, a brisé cette dynamique de surenchère historique au Québec», explique Charles Brant.
Il en est résulté une hausse des inscriptions en vigueur et une baisse des ventes. Le Grand Montréal a enregistré 2537 ventes résidentielles en septembre 2022, soit une baisse de 30% par rapport aux 3648 ventes en septembre 2021.
«On note effectivement un changement de psychologie des ménages qui fait en sorte que les acheteurs adoptent une attitude attentiste, vis-à-vis du changement des conditions de marché et que les vendeurs au contraire se précipitent davantage pour vendre leurs propriétés avant d’en voir la valeur diminuer», note Charles Brant.
Baisse de prix des unifamiliales
Le prix médian des unifamiliales dans le Grand Montréal a atteint un sommet de 580 000 $ en avril 2022. Le prix médian en août 2022 a été de 525 000 $, soit une baisse de 9,5% en quatre mois. En septembre 2022, le prix médian est remonté à 535 000 $.
Les prix des condos et des plex n’ont pas encore commencé à baisser.
«La chute de la proportion des ventes conclues à la suite d’un processus de surenchère a déjà entrainé un décrochage quasi instantané des prix entre juin et août, effaçant l’essentiel des gains accumulés depuis le début de l’année 2022. Quant à la correction des prix directement reliée à la pleine hausse des taux d’intérêt et à la dégradation de la conjoncture économique, elle devrait succéder à ce premier ajustement instantané au cours des 12 à 16 prochains mois de rééquilibrage, quoique plus progressivement», prévoit Charles Brant.
Attendre avant d’acheter?
Nous nous dirigeons vers un marché équilibré et ensuite vers un marché d’acheteurs.
Une bonne partie de la correction semble avoir déjà eu lieu pour les unifamiliales à Montréal. Comme il y a eu moins de surenchères pour ce type d’immeubles, je suis porté à penser que le niveau de baisse des plex et des condos va être moindre.
Les bons investisseurs à la bourse ne tentent pas de prédire quand le marché atteindra un creux. Ils achètent de bons titres à bon prix et les conservent. C’est ce que font les bons investisseurs immobiliers aussi.
Sur le long terme, l’immobilier a toujours donné de bons rendements. Il ne faut pas attacher trop d’importance aux prévisions à court terme si on prévoit détenir l’immeuble de nombreuses années.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
